Woonkwaliteit: de ongeschikte of onbewoonbare woning

Droomt u wel eens van een tweede verblijf aan zee?

Wenst u een woning op de private woningmarkt te verhuren om extra inkomsten te genereren?

De Vlaamse Overheid legt een aantal voorwaarden op waaraan een woning, appartement of andere woongelegenheid minimaal moet voldoen. Dit ligt in het verlengde van de Belgische Grondwet, die bepaalt dat eenieder recht heeft op een behoorlijke huisvesting.

Uw eigen woning, uw tweede verblijf, studentenkoten en woningen bestemd voor verhuur, moeten steeds voldoen aan een aantal minimale vereisten op het vlak van woningkwaliteit, veiligheid en gezondheid.

Enkel onroerende goederen of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van personen en die gelegen zijn in het Vlaamse Gewest, worden door deze voorwaarden geviseerd.

1. Elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten

De Vlaamse Wooncode zet uiteen met welke elementen er rekening gehouden wordt bij de beoordeling of een woning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten:

• De oppervlakte van de woongedeelten, hierbij rekening houdend met het type van de woning en de functie van het woongedeelte
• De sanitaire voorzieningen (toilet, stromend water…)
• De winddichtheid, de thermische isolatie en voldoende veilige verwarmingsmogelijkheden
• Ventilatie-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden
• Aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties
• Veiligheidsgaranties voor de gasinstallaties
• De stabiliteit van de woning (fundering, daken, muren…)
• De toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer
• De minimale energetische prestaties
• De aanwezigheid van drinkbaar water

Recent werd deze lijst van vereisten aangevuld:

• Elke woning moet uitgerust zijn met één of meer rookmelders
• De bezettingsnorm
  

2. Technisch verslag

Om na te gaan of een woning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, voeren woningcontroleurs een conformiteitsonderzoek uit aan de hand van het technisch verslag.

Het verslag bevat 4 delen:

Tot eind 2020 werd er gebruik gemaakt van strafpunten.

De structuur van het technisch verslag werd door het optimalisatiebesluit van 24 mei 2019 gewijzigd.

Vanaf 1 januari 2021 wordt er gewerkt met een indeling van categorieën in plaats van strafpunten:

1) Gebreken van categorie 1 – kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken

2) Gebreken van categorie 2 – ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar die geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid

3) Gebreken van categorie 3 – ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning

De woningcontroleur zal de gebreken vaststellen op basis van een feitelijke beoordeling en zal pas een conformiteitsattest kunnen afleveren mits er minder dan 7 gebreken zijn vastgesteld van categorie 1.

Indien er gebreken aanwezig zijn van categorie 2 of 3, zal het conformiteitsattest niet afgeleverd kunnen worden.

In de meeste gemeenten is het voorleggen van een conformiteitsattest verplicht om een woning te kunnen verhuren.

Een conformiteitsattest is slechts geldig voor een beperkte tijdspanne.

3. Handhaving

a. Administratief

Het belang van het technisch verslag is niet te onderschatten, daar het verslag eveneens wordt gebruikt in de administratieve procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Elke belanghebbende kan een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring opstarten door formeel verzoek in te dienen bij de gemeente.

Er zal een conformiteitsonderzoek uitgevoerd worden door de woningcontroleur aan de hand van het technisch verslag, waarbij de woning:

• Ongeschikt is wanneer er minstens 1 gebrek van categorie 2 aanwezig is, of wanneer er 7 gebreken van categorie 1 aanwezig zijn
• Ongeschikt én onbewoonbaar is wanneer er minstens 1 gebrek van categorie 3 aanwezig is

Wonen-Vlaanderen zal op basis van het resultaat van dit conformiteitsonderzoek advies verstrekken aan de burgemeester.

De gemeente zal iedereen het verslag bezorgen van het woningonderzoek, zodanig de betrokken partijen kunnen reageren.

De uiteindelijke beslissing tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring ligt bij de burgemeester.

Tegen deze beslissing kan beroep aangetekend worden bij de Vlaamse Minister van Wonen.

b. huurder – verhuurder

De ongeschiktheid of onbewoonbaarverklaring kunnen ook gevolgen teweeg brengen in de contractuele verhouding tussen de huurder en verhuurder.

Er zal echter uitgemaakt moeten worden wie verantwoordelijk is voor de gebreken.

c. strafrechtelijk

Als een niet-conforme of overbewoonde woning wordt verhuurd, kan de verhuurder, de onderverhuurder of degene die de woning ter beschikking stelt, strafrechtelijk worden gesanctioneerd.

Dit misdrijf wordt ook wel “krotverhuur” genoemd.

Naast het misdrijf van krotverhuur, dient men ook in het oog te houden dat men zich niet schuldig maakt aan huisjesmelkerij, d.i. het ter beschikking stellen van een ruimte aan kwetsbare personen in omstandigheden in strijd met de menselijke waardigheid.

d. fiscaal

Ook op fiscaal vlak zijn de gevolgen niet onbelangrijk.

Als de woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard, zal de woning worden opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO).

Er zal een heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen verschuldigd zijn voor de tijd dat de woning in de inventaris is opgenomen.

Deze is jaarlijks verschuldigd en zal elk jaar oplopen in zoverre de woning nog in de inventaris voorkomt.

***

Wordt u geconfronteerd met een ongeschikte of onbewoonbare woning? Heeft de inspectie een technisch verslag opgesteld dat besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid? Wenst u inlichtingen in te winnen voor u een woning aanschaft, verhuurt of huurt?

Vraag dan tijdig advies, want in veel gevallen gelden voor de procedure termijnen, die niet kunnen verlengd worden!

U vindt onze contactgegevens hier.